Huurkorting Corona


Recht op Huurkorting?

Bestaat er recht op huurkorting vanwege de coronacrisis? In sommige gevallen wel, zo oordeelde de Hoge Raad in zijn prejudiciële beslissing.

Hoge Raad

In deze prejudiciële procedure staat centraal of en, zo ja, op welke wijze de overeengekomen huurprijs kan worden verminderd als een huurder van bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, deze ruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren als gevolg van overheidsmaatregelen (gehele of gedeeltelijke sluiting ofwel beperking klanten/publiek) in verband met de coronapandemie.

De prejudiciële vragen waarover het hoogste zich buigt luiden als volgt:
1. Dient de als gevolg van de coronacrisis van overheidswege opgelegde sluiting van de horeca beschouwd te worden als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW?
2. Zo ja, aan de hand van welke criteria moet dan de mate van huurprijsvermindering worden beoordeeld?
3. (Of) vormt de beperking in het gebruik van het gehuurde een onvoorziene omstandigheid die tot huurprijsvermindering kan leiden?
4. Zo ja, welke omstandigheden van het geval wegen mee bij het bepalen of verdelen van de schade?”

Geen Gebrek

De eerste prejudiciële vraag stelt aan de orde of de door de overheid opgelegde sluiting van de horeca in geval van huur van 290-bedrijfsruimte, aangemerkt moet worden als een gebrek als bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW. De Hoge Raad zal de beantwoording van deze vraag mede betrekken op de sluiting van andere 290-bedrijfsruimten dan horeca.

Volgends de Hoge Raad volgt uit de wetsgeschiedenis van art. 7:204 BW niet dat bedoeld is algemene overheidsmaatregelen die voor partijen onvoorzienbaar zijn en zijn gericht op beperkingen in de uitoefening van het bedrijf, aan te merken als een gebrek.

Huurkorting Corona

Evenmin volgt daaruit dat de huurder mag verwachten dat de verhuurder hem van dergelijke beperkingen vrijwaart. Tegen deze achtergrond moet worden geoordeeld dat de verplichte sluiting van 290-bedrijfsruimten als gevolg van de coronapandemie niet is aan te merken als een gebrek als bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW. aan beantwoording van vraag vraag wordt bijgevolg niet toegekomen.

Onvoorziene Omstandigheid

De derde prejudiciële vraag stelt aan de orde of het niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van de gehuurde 290-bedrijfsruimte als gevolg van de overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in art. 6:258 BW is die tot huurprijsvermindering kan leiden.

De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is een uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheid van algemene aard.

Wat is een onvoorziene omstandigheid

Een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in art. 6:258 BW is volgens de Hoge Raad een omstandigheid die op het moment van totstandkoming van de overeenkomst nog in de toekomst is gelegen en die daarin niet is verdisconteerd. Of dat laatste het geval is moet door uitleg van de overeenkomst worden vastgesteld.

Behoudens concrete aanwijzingen voor het tegendeel, moet aangenomen worden dat deze omstandigheid in elk geval niet is verdisconteerd in huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten.

Huurprijsvermindering

Indien de hiervoor bedoelde omstandigheid zich voordoet en de huurovereenkomst voor 15 maart 2020 is gesloten, kan volgens de Hoge Raad aangenomen worden dat de waarde van het gebruiksrecht van het gehuurde zo sterk is verminderd dat de waardeverhouding tussen de wederzijdse prestaties van de verhuurder en de huurder in ernstige mate is verstoord.

Krachtens de aard van de overeenkomst en de in het verkeer geldende opvattingen komt deze omstandigheid in de regel niet voor rekening van de huurder, zodat art. 6:258 lid 2 BW niet aan huurprijsvermindering in de weg staat.

Indien aan deze voorwaarden is voldaan, kan de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen aanspraak maken op volledige betaling van de overeengekomen huurprijs en kan de rechter de overeenkomst aanpassen aan de gewijzigde omstandigheden door de huurprijs te verminderen.

Voor nadien gesloten overeenkomsten dient per geval te worden beoordeeld of sprake is van een dergelijke onvoorziene omstandigheid.

Berekening huurvermindering

Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule: (overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50%.

Het uitgangspunt dat de Hoge Raad hanteert is dat het nadeel tussen de huurder en de verhuurder gelijk moet worden verdeeld (50/50), dat is de lijn die tot nu toe zichtbaar was in lagere rechtspraak (share-the-pain principe).

Daarbij moet rekening worden gehouden met de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL) waar een huurder recht op heeft. Het bedrag van de huurkorting kan vervolgens worden berekend volgens de formule:

Het kan echter wel zo zijn dat het niet redelijk is om het nadeel evenredig te verdelen tussen huurder en verhuurder. De berekeningsmethode van de Hoge Raad laat ruimte voor maatwerk. Bij het berekenen van de huurprijsvermindering kan bijvoorbeeld ook rekening worden gehouden met de hoedanigheid van betrokken partijen alsook hun financiële posities.