Gebreken


Uitgangspunt

Wanneer een aannemer een werk uitvoert in opdracht van een opdrachtgever, geldt als uitgangspunt dat het werk bij oplevering dient te voldoen aan hetgeen de aannemer en opdrachtgever hieronder in de aannemeningsovereenkomst zijn overeengekomen .

Aanneming van werk

Aanneming van werk is de overeenkomst waarbij de aannemer zich verbindt om een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen en op te leveren. Daarvoor betaalt de opdrachtgever een prijs. Een werk van stoffelijke aard is een tastbaar product, bijvoorbeeld een gebouw of straat. De aannemer verplicht zich een bepaald resultaat te behalen: de bouw van een gebouwd of de aanleg van een straat. Bovendien dient de oplevering van een bepaalde kwaliteit te zijn. Deze overeenkomsten zijn geregeld in artikel 7:750 BW e.v.

Gebreken

Het komt geregeld voor dat een werk niet volgens de overeenkomst wordt opgeleverd omdat het gebreken vertoont. Denk aan een bouwwerk met lekkages of scheuren in het beton. Soms wijkt het opgeleverde bouwwerk af van de bouwtekeningen hetgeen op zichzelf een gebrek kan opleveren.

Herstel

Wanneer een opdrachtgever na oplevering gebreken aan een bouwwerk constateert waarvoor de aannemer aansprakelijk is, dan moet hij dat melden bij de aannemer. Er heerst dus een meldplicht.

De opdrachtgever moet de aannemer in d gelegenheid stellen om het gebrek te herstellen. Daartoe moet opdrachtgever een redelijke termijn stellen. Indien de aannemer gene gebruik maakt van de gestelde termijn en weigert tot herstel over te gaan, dan kan de opdrachtgever de gebreken door een derde laten herstellen.

De hoofdregel is dat gebreken door de aannemer zelf dienen te worden hersteld. Soms zijn gebreken direct zichtbaar en kan er direct hersteld worden, maar het komt ook voor dat gebreken pas na maanden en zelfs jaren later zichtbaar/bekend worden. De vraag luidt tot wanneer en in hoeverre de aannemer dan nog gehouden is gebreken te herstellen.

Oplevering van Werk

Een belangrijk moment bij aannemeningsovereenkomsten is het moment van oplevering. Het moment van oplevering is feitelijk het moment waarop het risico voor het werk van de aannemer verschuift naar de opdrachtgever.

Dit betekent dat wanneer gebreken na het moment van oplevering ontstaan, deze in beginsel in de risicosfeer van de opdrachtgever kosten te vallen. Het werk wordt pas opgeleverd zodra aanvaarding van het werk door opdrachtgever heeft plaatsgehad. Dit is een zeer belangrijk beslismoment. Zonder aanvaarding is er niet opgeleverd.


Gebreken

Opleveringsgebreken

Er zijn diverse soorten gebreken. Opleveringsgebreken zijn gebreken welke voorafgaand dan wijl tijdens het moment van oplevering vastgesteld worden. Hiervoor geldt dat de aannemer in de gelegenheid moet worden gesteld deze zelf te herstellen binnen ene redelijke termijn.

Na-gebreken

Hiermee wordt gedoeld op gebreken die zijn ontstaan na oplevering van werk. In gebginsel vallen deze gebreken buiten de risicosfeer en derhalve niet onder de verantwoordelijkheid van de aannemer. Er heeft na aanvaarding van werk een verschuiving plaatsgehad van de risicosfeer.

Verborgen Gebreken

Een verborgen gebrek kan een uitzondering betekenen voor de aansprakelijkheid van opdrachtgevers na oplevering. Het gevolg kan zijn dat de aansprakelijkheid wederom teruggelegd wordt bij de aannemer. Maar als ene opdrachtgever het gebrek ten tijde van de oplevering redelijkerwijs had kunnen ontdekken (objectieve maatstaf als ondergrens), vervalt de verschuiving van aansprakelijkheid naar de aannemer en blijft het gebrek in de risicosfeer van opdrachtgever. Dit behelst een zeer casuïstische alsook subjectieve beoordeling van de feiten en omstandigheden.

Klachtplicht

Als de opdrachtgever na oplevering een gebrek opmerkt, dient hij dat binnen bekwame tijd te melden aan de aannemer. Dit wordt ook wel de klachtplicht van opdrachtgever genoemd. Na bekendmaking van de klacht dient opdrachtgever binnen 2 jaar de zaak aan de rechter voor te leggen als de aannemer niet meewerkt en/of de klacht niet erkent. Deze termijn kan worden gestuit middels een brief aan de aannemer (stuitingsbrief). Hierna geldt wederom een termijn van twee jaar. Onderhandelingen over het gebrek stuiten de verjaring niet.

Aanvliegroute bij gebrek

Wat is een goede handelswijze na constatering van een gebrek?

Bezichtiging

Allereerst dient de aannemer uitgenodigd te worden voor een bezichtiging ofwel opname van de gebreken. Het kan handig zijn om daarbij iemand met verstand van bouwwerken aanwezig te laten.

Uitblijven herstel

Als de aannemer het gebrek (vervolgd) niet erkent dan wel bepaald herstelafspraken niet nakomt zijn additionele maatregelen vereist. Mogelijk dat het dispuut leidt tot een gerechtelijke procedure (aansprakelijkheidsstelling). Om dit te proberen te voorkomen da wel goed voorbereid de rechtszaak aan te gaan, kunnen de navolgende stappen doorlopen worden.

1. Ingebrekestelling

Stuur de aannemer een ingebrekestelling (aangetekend). In deze formele brief beschrijft u zo nauwkeurig mogelijk de gebreken en stelt u een redelijke termijn waarbinnen de aannemer tot kosteloos herstel (geen kosten voor u) over dient te gaan.

2. Deskundige Inschakelen

Als uw ingebrekestelling niet tot herstel leidt, is het raadzaam om een deskundige in te schakelen om deskundig oordeel te krijgen over het opgeleverde werk. Het is raadzaam de aannemer hiervan op de hoogte te stellen en hem uit te nodigen bij de bezichtiging van de deskundige aanwezig te zijn.

De deskundige zal de gebreken ter plaatse bezichtigen. Het is belangrijk dat hij een goed beeld krijgt van de situatie (gang van zaken rond de klus/bouw) alsook van alle betrokkenen. Bovendien dient de deskundige op de hoogte te geraken van de argumenten die de aannemer aanvoert voor afwijzing van aansprakelijkheid.

Na afloop van de belichting zal de deskundige een oordeel geven. Dat gebeurt middels een officieel rapport. Als uit het rapport gebreken volgen waarvoor de aansprakelijkheid bij de aannemer ligt, dan dient u het rapport aan de aannemer te versturen vergezeld van een herhaald verzoek tot herstel.

Blijf uitstel vervolgens uit, dan rest een gerechtelijke procedure om herstel juridisch af te dwingen.

3. Derde-partij

In de praktijk komt het vaak tot een gerechtelijke procedure. U dient dan als opdrachtgever een afweging te maken. Zelf herstellen of eerst de uitkomst van een rechtszaak afwachten. Indien een opdrachtgever kiest voor herstel door een derde-partij zullen er kosten voor dit herstel optreden. Opdrachtgever kan vervolgens proberen deze kosten achteraf te verhalen op de aannemer.

Het risico van deze benadering is dat mogelijk bewijs verdwijnt. Het gebrek wordt immers weggewerkt. Dit kan uw bewijspositie verzwakken.

De andere optie is herstel af te wachten en eerst een procedure te starten om de aansprakelijkheid van de aannemer vast te stellen. Vervolgens kan er een vordering voor vervangende schadevergoeding ingediend worden dan wel herstel gevorderd worden. Het bewijs van het gebrek blijft in deze benadering bestaan.

Maar ook aan deze benadering kleeft een risico. Er kan gevolgschade ontstaan door herstel uit te stellen. En dit kan weer op gespannen voet komen te staan met de schadebeperkingsplicht van opdrachtgever. E.e.a. blijft een lastige keuze.

4. Contractuele Aansprakelijkheid

Partijen mogen afwijken van de wettelijke regels. Vaak gebeurt dit middels modelovereenkomsten. denk bijvoorbeeld aan woningen gebouwd conform het modelcontract koop-aannemingsovereenkomst onder garantie (SWK-garantie, Woningborg, Bouwgarant) .