Rechtspraak
ECLI:NL:HR2021:1842
Het gaat in opgemelde zaak om de vraag of de koper van een woning schade heeft geleden omdat de verkoopmakelaar de woonoppervlakte verkeerd heeft opgemeten. Geldt in dat geval een (uitgebreide) stelplicht van wederpartij (koper)?. Hof meent van wel, Hoge Raad oordeelt anders.
Meetfout Makelaar
Uit vaste rechtspraak volgt dat een NVM-makelaar onzorgvuldig handelt wanneer hij de verplichte meetinstructie niet naleeft. In 2019 oordeelde de Hoge Raad dat als uitgangspunt voor het bepalen van de omvang van de schade dient te worden van de hypothetische situatie dat de kopers de woning niet hadden gekocht bij vermelding van het juiste aantal m2.
Het gaat in opgemelde zaak om de vraag of de koper van een woning schade heeft geleden door handelen van de verkoopmakelaar. Deze zou de woonoppervlakte verkeerd opgemeten hebben.
Wat was het geval? Op Funda was in de verkoopbrochure abusievelijk vermeld dat de woning 125m2 was, terwijl dat feitelijk slechts 117,3 m2 was. In deze zaak staat vast dat de makelaar niet heeft gehandeld conform meetinstructie van het NVM. Hierdoor was 117,3 m2 onterecht niet de uitkomst.
Schadevergoeding
De koper vordert in deze procedure schadevergoeding ad. € 25.000,-. Daarbij wordt gesteld dat koper de woning niet zou hebben gekocht bij juiste meting van de woning. Er zou dan uitgeweken zijn naar een alternatieve woning.
Daarbij begroot zij haar schade aan de hand van het verschil tussen de onjuiste meting van de betrokken makelaar en de voorgeschreven NVM-meting.
Koper heeft haar schade, ook na afwijzing van haar berekeningswijze door de lagere rechter, berekend door de aankoopprijs te verminderen met € 312.500:125m2 x 125m2-114m2, gemaximeerd tot € 25.000,-
Onrechtmatig gehandeld
Volgens het hof kan worden uitgegaan van de veronderstelling dat de makelaar tegenover de koper onrechtmatig heeft gehandeld door in de verkoopbrochure en op funda in strijd met de NVM-meetinstructie een te omvangrijke woonoppervlakte op te nemen. Dit zou de makelaar dan verplichten tot vergoeding van de schade die de koper daardoor heeft geleden.
Berekeningsmethode
De door koper gehanteerde berekeningsmethode past volgens het hof niet in het geval van makelaarsaansprakelijkheid wegens het niet opvolgen van de NVM-meetinstructie en nog eens te minder omdat de koper zich op het standpunt stelt dat zij het appartement bij een juiste opgave helemaal niet zou hebben gekocht.
Met die hypothetische situatie moet de feitelijke situatie van de koper worden vergeleken bij het bepalen van de omvang van de door haar geleden schade. (rov. 4.2)
De omvang van de te vergoeden schade moet volgens het hof worden bepaald door vergelijking van de situatie waarin de koper in feite verkeert met de situatie waarin zij zou hebben verkeerd als de makelaar zich wel aan de NVM-meetinstructie zou hebben gehouden en in de verkoopinformatie een woonoppervlakte van 117,3 m2 zou hebben vermeld.
In deze hypothetische situatie zou het appartement evenmin een woonoppervlakte van 125 m2 hebben gehad. De schade kan volgens het hof dan ook niet worden bepaald op waardevermindering als gevolg van het feit dat de woning slechts een woonoppervlakte heeft van 117,3 m2 in plaats van de door de makelaar genoemde 125 m2. (rov. 4.1).
En, hoewel daartoe alle aanleiding bestond, heeft koper volgens het hof nagelaten om, voor het geval het hof haar opvatting onjuist zou vinden, aan te duiden wat haar schade dan zou zijn, en om zelfs maar een minimum van factoren te stellen waaruit een schadebedrag dan wel de mogelijkheid van schade zou voortvloeien.
Niet aan stelplicht voldaan
Ter comparitie is door koper aangevoerd dat zij anders een door haar genoemde andere woning met een woonoppervlakte van 125 m2 zou hebben gekocht.
Het hof betwijfelt of de koper naar die woning zou zijn uitgeweken, omdat haar toenmalige relatie die aankoop onoverkomelijk vond omdat haar ex-echtgenoot daar vlakbij in de voormalige echtelijke woning woonde.
Maar ook als de koper die woning wel zou hebben gekocht, heeft zij volgens het hof in hoger beroep niet opgegeven voor welke koopprijs zij deze zou hebben gekocht (hoewel met betrekking tot deze woning volgens haar al een koopprijs was overeengekomen), en evenmin welke waarde deze woning had toen zij haar eigen appartementsrecht in 2018 heeft overgedragen.
De koper heeft volgens het hof zelfs niet gesteld dat zij bij aankoop van deze woning in financiële zin beter af zou zijn geweest dan nu het geval is. Zo heeft zij nagelaten haar alternatieve scenario met voldoende feiten en/of omstandigheden te onderbouwen, en heeft zij niet voldaan aan haar stelplicht met betrekking tot de door haar geleden schade. Een schadebegroting is daardoor volgens het hof niet mogelijk.
De koper heeft tot slot volgens het hof ook niet in staat gesteld om de schadeomvang te schatten. Daarvoor ontbreken allerlei denkbare sleutels, aanwijzingen of aanknopingspunten. Of, en zo ja in welke omvang, de koper schade heeft geleden, valt volgens het hof niet te bepalen of ook maar enigermate betrouwbaar te schatten. Daarom volgt het hof de zienswijze van eiseres niet.
Koper is het niet eens met de lezing van het hof en stelt cassatie in.
In Cassatie
In cassatie wordt door koper aangevoerd dat het hof te hoge eisen heeft gesteld door te verlangen dat een benadeelde zijn schade uitgebreid onderbouwt.
Het betoogt dat een benadeelde voldoet aan zijn stelplicht indien uit zijn stellingen aannemelijk wordt dat hij schade heeft geleden. Indien de stellingen van de benadeelde onvoldoende zijn om de schade aanstonds vast te stellen, moet de rechter of de zaak naar de rol verwijzen voor uitlating door de benadeelde over de omvang van de schade, of partijen verwijzen naar de schadestaatprocedure, of de schade schatten – indien hij van oordeel is dat de omvang daarvan niet nauwkeurig kan worden vastgesteld.
In cassatie wordt verder aangevoerd dat de koper ten aanzien van de schade heeft gesteld dat een netto woonoppervlakte van 125 m2 een uiterst belangrijke eigenschap voor de aan te kopen woning was.
Dit, omdat koper haar kinderen met aanhang daarin moest accommoderen, dat zij specifiek heeft gezocht naar een woning met een netto woonoppervlak van 125 m2 of meer, dat zij het appartement niet zou hebben gekocht indien zij zou hebben geweten dat dat veel kleiner was dan door de makelaar vermeld en dat zij voor een kleinere woning zeker niet de overeengekomen koopprijs zou hebben willen betalen, dat zij anders een woning in dezelfde straat als de voormalige echtelijke woning zou hebben gekocht, dat de prijs, gerelateerd aan de vierkante meters van het appartement voor haar doorslaggevend was bij de aankoop van het appartement, dat de woning te klein bleek en dat zij daarom, na een verbouwing van ruim € 10.000,-- waarbij de vierde kamer is teruggebracht, haar huis heeft verkocht.
Het hof heeft met het oordeel dat de koper met deze stellingen niet aan haar stelplicht heeft voldaan, een te zware stelplicht op haar gelegd, aldus het onderdeel van ons hoogste rechtscollege.
Hoge Raad
Deze klachten van koper zijn volgens de Hoge Raad gegrond.
Het hof heeft bij wijze van veronderstelling tot uitgangspunt genomen dat de makelaar onrechtmatig tegenover de koper heeft gehandeld. Het heeft terecht overwogen dat daaruit volgt dat de makelaar de schade moet vergoeden die de koper als gevolg daarvan heeft geleden.
Voor zover de daaropvolgende overwegingen van het hof zouden inhouden dat de koper niet aannemelijk heeft gemaakt dat zij schade heeft geleden, is dat oordeel in het licht van hetgeen de koper heeft aangevoerd zonder nadere motivering niet begrijpelijk.
Voor zover die overwegingen het oordeel zouden inhouden dat wel aannemelijk is dat schade is geleden, maar dat de vordering desondanks moet worden afgewezen omdat het hof onvoldoende gegevens had om de schade te bepalen, kan dat oordeel evenmin in stand blijven.
Het hof heeft dan miskend dat het, al dan niet na nadere instructie, de schade op de voet van art. 6:97 BW had moeten schatten indien het van oordeel was dat de omvang van de schade niet nauwkeurig kon worden vastgesteld, dan wel partijen naar de schadestaatprocedure had moeten verwijzen, ook zonder dat dit uitdrukkelijk was gevorderd.
De Hoge Raad:
- vernietigt het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 14 januari 2020;
- verwijst het geding naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing;
- veroordeelt [verweerster] in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [eiseres] begroot op € 1.013,07 aan verschotten en € 2.600,-- voor salaris, vermeerderd met de wettelijke rente over deze kosten indien [verweerster] deze niet binnen veertien dagen na heden heeft voldaan.
Start Online Uw Incasso
100% No Cure No Pay | Geen Verborgen Kosten | Snelle Uitbetaling | NL Dekking | Gevestigd in regio Eindhoven & Helmond | MKB en ZZP | > 12 jaar Ervaring | Duidelijke Taal | Klantvriendelijke Frontoffice | Juridische Ondersteuning | Incassokosten Berekenen | Gratis Voorbeeldbrieven